Um contrato de mediação imobiliária (CMI) em regime de exclusividade tem várias vantagens e benefícios, mas por vezes, pode ser necessário rescindir esse contrato. Neste artigo, explico-lhe como o pode fazer e os cuidados que deve ter.

Para rescindir um contrato de exclusividade com uma agência imobiliária, deve seguir os procedimentos estabelecidos no contrato (que podem variar de imobiliária para imobiliária) e em paralelo, certificar-se de cumprir as leis aplicáveis.

É MUITO IMPORTANTE salientar que a maioria dos contratos de exclusividade não permitem a resolução / rescisão do contrato, exceto nos casos cobertos pela legislação de incumprimento grave das obrigações assumidas pela agência imobiliária.

Quais são as obrigações assumidas pela agência imobiliária num CMI em regime de exclusividade?

Fonte: https://dre.pt/dre/detalhe/lei/15-2013-257806

As obrigações consubstanciadas das empresas de mediação imobiliária são de “prospeção e recolha de informações que visem encontrar os bens imóveis pretendidos pelos clientes; promoção dos bens imóveis sobre os quais os clientes pretendam realizar negócios jurídicos, designadamente através da sua divulgação ou publicitação, ou da realização de leilões.”

O que significa ao certo “incumprimento grave das obrigações assumidas”?

Significa que para que um proprietário possa avançar com a resolução antecipada de um contrato em exclusivo de mediação imobiliária, é necessário que por parte da empresa se verifique um incumprimento grave das suas obrigações decorrentes do referido contrato.

Considerado como particularmente grave é a falha continuada da obrigação dos esforços de obtenção de potenciais clientes compradores para o negócio contratualizado.

Ainda assim e antes de avançar com um pedido de rescisão contratual, é aconselhável que comunique com o consultor imobiliário e com a própria empresa na tentativa – em boa fé – de que sejam retomadas as obrigações assumidas na celebração do contrato e fornecendo um prazo aceitável para que o façam.

Se a situação de falha / incumprimento se mantiver no final do prazo indicado, então é possível e aceitável que o cliente poderá rescinda o contrato celebrado.

aperto de mãos a simbolizar um acordo entre as partes
É sempre bom terminar um acordo de forma cavalheira e respeitosa

4 dicas para avaliar (e avançar!) a rescisão de um contrato exclusivo de mediação imobiliária:

PASSO 1 – ANALISE O CONTRATO DE MEDIAÇÃO IMOBILIÁRIA COM ATENÇÃO

Antes de tomar qualquer ação é importante que leia o contrato de mediação imobiliária (CMI) em regime de exclusividade com cuidado, para entender os procedimentos necessários para a rescisão e quais os prazos em que poderá fazê-lo.

É digno de nota, que o n.º 3 do Art.º 16º da Lei 15/2003 indica que quando um CMI é omisso relativamente à sua validade, considera-se que é válido por um período de seis meses.

Passados os seis meses e caso o CMI não seja renovado, o mesmo caduca. De qualquer forma, é possível celebrar um CMI por períodos de tempo inferiores ou superiores aos 6 meses.

De acordo com a legislação em vigor, em todos os CMIs tem obrigatoriamente de existir os seguintes elementos:

A não existência de qualquer um dos elementos acima indicados, torna nulo o contrato de mediação imobiliária e pode inclusive resultar em coimas aplicadas pelo IMPIC.

PASSO 2- FALE COM O SEU CONSULTOR OU AGÊNCIA ATUAL

Não existe nenhuma razão para antagonismo. Pode e deve entrar em contato com a agência imobiliária e com o consultor imobiliário que celebrou consigo o CMI e informar da sua intenção de rescindir o contrato.

É importante que o faça de forma clara e objetiva, de modo que não haja dúvidas quanto à sua intenção.

PASSO 3 – SIGA OS PROCEDIMENTOS DA RESCISÃO / REVOGAÇÃO CONTRATUAL:

Geralmente o próprio CMI indica o meio de comunicação pelo qual a rescisão (revogação) de contrato deve ser exercida. Deverá respeitar esse meio.

Nalguns casos será necessária uma carta registada com aviso de recepção e noutros casos, um simples e-mail bastará.

Siga os procedimentos de rescisão estabelecidos no contrato e cumpra quaisquer obrigações que tenha assumido, como devolver qualquer tipo de material promocional da agência ou até nalguns casos pagar taxas ou multas previstas no contrato.

PASSO 4 – GUARDE AS PROVAS:

Guarde sempre uma cópia da comunicação da rescisão. É importante manter uma cópia da rescisão do contrato para o seu próprio registo e caso necessário, para comprovar que o contrato foi encerrado de acordo com as disposições estabelecidas.

Nem imagina a quantidade de vezes que não seguir este último e simples passo se torna uma dor de cabeça.

Nota final:

Por não ser de conhecimento de muitos proprietários, é bom esclarecer o seguinte:

De acordo com a legislação em vigor, é devida à empresa de mediação imobiliária a remuneração acordada nos casos em que o negócio visado no contrato de mediação tenha sido celebrado em regime de exclusividade e não se concretize por causa imputável ao cliente proprietário ou arrendatário trespassante do bem imóvel.

Ou seja: imagine que o cliente comprador apresenta uma proposta dentro dos parâmetros definidos para a concretização do negócio e que inclusive, se avança para contrato promessa de compra e venda. Caso o cliente vendedor (o proprietário do imóvel que celebrou o CMI) recue na sua decisão de vender, é sempre devida a comissão de prestação de serviços de mediação.