Guia para Consolidar Crédito Habitação com Crédito Pessoal

No artigo abaixo vai encontrar informações sobre como Consolidar Crédito Habitação com Crédito PessoalCrédito ou empréstimo pessoal - o que é e para que serve? Um crédito pessoal (ou empréstimo pessoal) é uma quantia de dinheiro que se pode pedir emprestado para usar para uma variedade de propósitos. Por exemplo, pode utilizar-se um crédito ou empréstimo pessoal para consolidar dívidas, pagar reparações em casa, fazer férias, comprar mobiliário ou planear um casamento de, quais as vantagens e cuidados a ter.

Para facilidade de leitura, dividimos a informação pelos seguintes tópicos principais:

Porquê consolidar créditos pessoais com um crédito habitação?

O crédito habitação é geralmente um Crédito Hipotecário de HabitaçãoUm crédito hipotecário de habitação é um empréstimo de um banco ou outra instituição financeira que ajuda o mutuário (quem contrai o empréstimo) a comprar uma casa. A garantia da hipoteca é a própria casa, ou outro imóvel pertença do mutuário. Isso significa que, se o mutuário não fizer pagamentos mensais ao credor e não pagar o empréstimo, o credor More, significando que o empréstimo é feito com base no pressuposto de uma garantia colateral – o próprio imóvel que se pretende adquirir, ou um outro imóvel dado como garantia.

Alerta: para que se concretize um empréstimo associado a um imóvel e no caso de a avaliação do seu imóvel já ter caducado, terá de ser feita uma nova avaliação por um perito avaliador.

A consolidação de créditos pessoais com um crédito habitação permite diminuir (por vezes drasticamente) a renda mensal total a pagar pela totalidade dos empréstimos.

Negoceie sempre numa posição de vantagem competitiva!

A primeira regra de conseguir uma excelente consolidação de dívidas é negociar mantendo uma vantagem competitiva.

Mas em que consiste ao certo ter uma posição de vantagem competitiva quando se trata de renegociar e consolidar créditos?

A posição de vantagem competitiva numa negociação de crédito acontece quando não nos encontramos numa situação de dívidas em atraso, ou quando temos uma taxa de esforçoA Taxa de Esforço ou Rácio de Endividamento é uma fórmula de cálculo em formato percentual que ajuda os mutuantes a calcular o risco associado à concessão de um empréstimo a um mutuário. É o total de todos os pagamentos mensais de dívidas dividido pelo rendimento bruto mensal. atual igual ou abaixo dos 35-40%, sendo que este critério de taxa de esforçoA Taxa de Esforço ou Rácio de Endividamento é uma fórmula de cálculo em formato percentual que ajuda os mutuantes a calcular o risco associado à concessão de um empréstimo a um mutuário. É o total de todos os pagamentos mensais de dívidas dividido pelo rendimento bruto mensal. está dependente da instituição financeira escolhida.

Sobre a DSTI ou taxa de esforço

O próprio Banco de Portugal fixa o teto máximo da taxa de DSTI nos 50%, mas não impede as instituições financeiras de imporem um rácio inferior para a aceitação de crédito.

A DSTI ou “debt-service-to-income ratio” é o rácio entre a dívida e o rendimento auferido, que neste artigo traduzimos como taxa de esforçoA Taxa de Esforço ou Rácio de Endividamento é uma fórmula de cálculo em formato percentual que ajuda os mutuantes a calcular o risco associado à concessão de um empréstimo a um mutuário. É o total de todos os pagamentos mensais de dívidas dividido pelo rendimento bruto mensal..

Como calcular a taxa de esforço (ou DSTI)?

Uma taxa de esforçoA Taxa de Esforço ou Rácio de Endividamento é uma fórmula de cálculo em formato percentual que ajuda os mutuantes a calcular o risco associado à concessão de um empréstimo a um mutuário. É o total de todos os pagamentos mensais de dívidas dividido pelo rendimento bruto mensal. ou DSTI é simplesmente o resultado da divisão entre as nossas responsabilidades de crédito vs os nossos rendimentos mensais.

Exemplificando:

• A Maria tem 500€ de responsabilidade de crédito mensal (350€ de crédito habitação e 150€ de crédito automóvel);
• A Maria recebe 1.400€ líquido mensais;
• A taxa de esforçoA Taxa de Esforço ou Rácio de Endividamento é uma fórmula de cálculo em formato percentual que ajuda os mutuantes a calcular o risco associado à concessão de um empréstimo a um mutuário. É o total de todos os pagamentos mensais de dívidas dividido pelo rendimento bruto mensal. da Maria é de 35,7% (resultado alcançado após se dividir a responsabilidade pelo rendimento).

Neste caso, a Maria está numa boa posição para negociar a consolidação de créditos com o seu banco.

Mesmo que o seu banco não aceite a negociação, basta deslocar-se a outro banco ou a um intermediário de crédito, que após análise financeira terá todo o gosto em iniciar o processo de análise de consolidação dos créditos da Maria.

Muitas vezes é mais vantajoso fazer estas negociações através de uma entidade independente (um intermediário de crédito), com acesso a vários bancos, podendo assim comparar de imediato as melhores condições de 5 ou 6 entidades bancárias. Não apenas isto, mas como os intermediários de crédito fazem dezenas de créditos por dia, geralmente tem acesso a melhores condições do que um particular.

Sandra Carriço – Gestora de Crédito Certificada

Em que situações é vantajoso fazer uma consolidação de crédito?

Existem muitas situações onde é muito vantajoso fazer uma consolidação de crédito e deixamos aqui alguns desses cenários:

1. Quando um casal se junta / casa e ambos tem diversos créditos espalhados;
2. Quando a prestação mensal de todos os créditos começa a atingir taxas de esforço acima dos 45%, sendo que nesta caso é bom olhar para as previsões da Euribor e antecipar esse acontecimento;
3. Quando um dos elementos do agregado familiar fica desempregado;
4. Numa doença prolongada, onde as despesas mensais sobem bastante;
5. Quando uma parte dos rendimentos é obtido através de uma compensação variável (comissões ou prestações de serviço) e esses rendimentos ficam substancialmente reduzidos.

Infelizmente, as dificuldades de pagamento de créditos são um problema muito comum nos dias de hoje, porque o endividamento aumentou muito nos últimos anos graças a uma política de juros 0% no indexante Euribor, seguida de aumentos exponencias dos juros desse indexante.

Com os aumentos consecutivos dos juros em 2022, existem reflexos imediatos negativos com aumentos muito significativos no “custo” dos créditos, especialmente nos créditos habitação e nos créditos automóvel que estão indexados à Euribor.

Para referência e melhor entendimento verifique abaixo a evolução das taxas Euribor no período de Janeiro a Dezembro de 2022:

Como consequência destes aumentos, quando uma família ou um indivíduo tem vários empréstimos a pagar e se alguns desses empréstimos está indexado à Euribor, as prestações disparam e passam a comprometer grande parte da renda mensal disponível.

Para poder respirar um pouco melhor e ganhar rendimento mensal extra, cada vez mais pessoas optam por juntar todos os seus créditos num só, acto conhecido por consolidação de crédito.

Como consolidar o seu crédito habitação com o crédito pessoal

Consolidar o seu crédito habitação com o crédito pessoalCrédito ou empréstimo pessoal - o que é e para que serve? Um crédito pessoal (ou empréstimo pessoal) é uma quantia de dinheiro que se pode pedir emprestado para usar para uma variedade de propósitos. Por exemplo, pode utilizar-se um crédito ou empréstimo pessoal para consolidar dívidas, pagar reparações em casa, fazer férias, comprar mobiliário ou planear um casamento de é uma forma eficaz de reduzir de imediato as suas prestações mensais.

Ao consolidar os seus créditos, está a juntar todas as suas prestações mensais e a negociar melhores condições, porque as taxas fixas dos créditos pessoais são sempre mais elevadas que a Euribor.

Além disso, ao criar uma única prestação numa única instituição financeira consegue na esmagadora maioria das vezes o acesso a melhores condições.

DICA: para ter maior margem de negociação e melhores condições, pode comprometer-se a fazer a transferência dos seus seguros (habitação, automóvel, vida, etc…) centralizando tudo num único lugar – as instituições financeiras dão muita importância a esse pormenor.

Sandra Carriço – Consultora Imobiliária e Gestora de Crédito

Esta nova prestação está geralmente associada ao crédito habitação, pelo que sendo diluída por um maior número de meses, o seu valor mensal será significativamente menor do que a soma das suas antigas prestações.

Lista dos documentos necessários para iniciar um pedido de análise de consolidação de crédito

• Cópia do cartão de cidadão de quem faz o pedido de análise (proponente);
• Os 3 últimos recibos de vencimento (trabalhador por conta de outrem) ou dos 6 últimos recibos verdes (trabalhador por conta própria);
• No caso de ser trabalhador por conta de outrem é necessária uma declaração de situação contratual por parte da sua entidade empregadora, ou contrato de trabalho;
• No caso de ser trabalhador por conta própria, é necessária a declaração de início de atividade;
• Cópia da última declaração de IRS e nota de liquidação;
• Os 3 últimos meses de extrato bancário;
• Mapa de responsabilidades de crédito do Banco de Portugal.

Também é importante deixar algumas notas adicionais:

• Ao fazer uma consolidação de crédito, não é obrigatório que consolide todos os créditos que possui. Pode escolher quais os créditos a consolidar e quais os que desejam manter fora da consolidação.
• Ao consolidar os seus créditos pessoais no seu crédito bancário, estará a baixar a prestação mensal total, mas vai aumentar os juros totais a pagar (no exemplo abaixo são quase 7.000€ a mais, no decorrer de 360 meses i.e. 30 anos);
• Isto acontece porque apesar de o crédito habitação ter uma taxa indexante bastante inferior às taxas fixas usadas noutros tipos de créditos (crédito pessoalCrédito ou empréstimo pessoal - o que é e para que serve? Um crédito pessoal (ou empréstimo pessoal) é uma quantia de dinheiro que se pode pedir emprestado para usar para uma variedade de propósitos. Por exemplo, pode utilizar-se um crédito ou empréstimo pessoal para consolidar dívidas, pagar reparações em casa, fazer férias, comprar mobiliário ou planear um casamento de e de consumo, cartão de crédito, etc…), está na prática a aumentar o prazo de pagamento de todos os créditos (exceto do crédito habitação);
• Assim, no final, apesar de ficar com uma prestação mensal líquida bastante mais baixa, pode acabar por pagar mais juros no total;
• Outro fator importante é tentar negociar as taxas de amortizaçãoAmortização é o processo de redução gradual da dívida do empréstimo hipotecário ao longo do tempo, estabelecendo pagamentos mensais programados. O pagamento de juros de um empréstimo amortizado diminuirá com o passar do tempo, enquanto que o pagamento do capital aumentará. antecipada de todos os créditos não hipotecários de que dispõe, algo que é possível quando os créditos estão todos na mesma instituição financeira;

Resumindo, consolidar o seu crédito habitação com os seus créditos pessoais, de consumo ou de cartões de crédito, vai permitir-lhe reduzir o esforço mensal de todos os meses e isso é essencial para poder ultrapassar uma crise como a que estamos a enfrentar.

Exemplo de uma simulação de consolidação de crédito habitação com créditos pessoais

Responsabilidade	Valor em Dívida	TAN #	TAEG	Prestação *	Prazo	MTIC*
Crédito Habitação	200.000€	3,943%	4,067%	948,27€	360 meses	342.577,22 €
Crédito PessoalCrédito ou empréstimo pessoal - o que é e para que serve? Um crédito pessoal (ou empréstimo pessoal) é uma quantia de dinheiro que se pode pedir emprestado para usar para uma variedade de propósitos. Por exemplo, pode utilizar-se um crédito ou empréstimo pessoal para consolidar dívidas, pagar reparações em casa, fazer férias, comprar mobiliário ou planear um casamento de	15.000€	9%	10,846 %	273,07€	72 meses	20.057,10 €
Cartão de Crédito	2.500€	15,184 %	19,482 %	121,44 €	24 meses	2.980,45 €
TOTAIS	217.500€	N/A		1.501,76€	N/A	365 614,77 €

Responsabilidade	Valor em Dívida	TAN #	TAEG	Prestação*	Prazo	MTIC*
Crédito Habitação	217.500€	3,943%	4,067%	1.031,24 €	360 meses	372.552,73 €

# TAN (Taxa Anual Nominal), que no caso do crédito habitação inclui taxa Euribor a 6 meses (2,443% calculada a 08.12.2022) e um spread de 1,5%), incluindo imposto de selo.

* MTIC ou Montante Total Imputado ao Consumidor (capital e custo total).

Nota adicional: os valores acima foram obtidos com recurso ao simulador de crédito habitação do Banco de Portugal e excluem eventuais custos com taxas de amortizaçãoAmortização é o processo de redução gradual da dívida do empréstimo hipotecário ao longo do tempo, estabelecendo pagamentos mensais programados. O pagamento de juros de um empréstimo amortizado diminuirá com o passar do tempo, enquanto que o pagamento do capital aumentará. de dívida, seguros, comissões ou qualquer outra taxa aplicável.

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A consolidação de crédito por parte de um intermediário de crédito tem custos associados?

Não. Não existem quaisquer custos para quem solicita o crédito consolidado. É a entidade financeira que aceita a operação que vai suportar os custos dos serviços do intermediário de crédito.

Avisos importantes sobre a consolidação de créditos

Antes de consolidar o seu crédito habitação com os seus créditos pessoais deve criar um orçamento familiar onde lista todos os seus gastos médios mensais (alimentação, energia, comunicações, transporte, vestimenta, etc.) e compare-os com a sua renda disponível.

Esta informação permite que saiba ao certo quanto dinheiro pode dedicar às suas prestações mensais. Tenha em mente que deverá tentar manter as suas prestações o mais baixo possível para não comprometer demasiado os seus outros gastos.

Depois de ter um orçamento definido, acompanhe a evolução mensal dos seus gastos e se necessário, faça ajustes para que nunca gaste mais do que aquilo que ganha. Idealmente, deve poupar pelo menos 10% dos seus rendimentos mensais para que tenha uma margem de manobra em alguma urgência.

Uma vez que os seus créditos sejam consolidados, não existe nenhuma maneira de desfazer as coisas. Se contrair mais dívidas do que pode pagar, vai comprometer a sua capacidade de pagamento em futuros empréstimos.

Crédito da imagem: Freepik.

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