Imóveis de banco

Como comprar um imóvel do banco?

Neste artigo vou explicar-lhe como pode comprar um imóvel da banca.

Existem muitas razões para querer fazer isso!

Talvez tenha o sonho de comprar uma casa nova, mas está preocupado(a) de não conseguir pagar uma mensalidade elevada de crédito imobiliário?

Pode desejar mudar-se para uma casa maior ou numa melhor localização, mas ao pesquisar o mercado acha que as casas disponíveis são muito caras para o seu orçamento.

Noutros casos, é simplesmente alguém que tem algum dinheiro guardado e pode pensar que um bom investimento imobiliário seria uma solução interessante para receber maior rentabilidade das suas poupanças.

 

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“Alguns dos melhores negócios que encontrei envolviam precisamente imóveis da banca.”

Sandra Carriço

Imóveis de Banca

Um imóvel da banca é geralmente um imóvel que tinha uma hipoteca em benefício de um banco ou de um credor.

Os credores podem penhorar o imóvel quando os tomadores do empréstimo – os proprietários – deixam de fazer os pagamentos mensais regulares do crédito imobiliário, fazendo com que o banco ou instituição financeira assuma a propriedade desse imóvel.

Os bancos e credores hipotecários não tem nenhum interesse em manter um portfólio alargado de casas, pelo que o objetivo deles é tentar vender essas casas.

O que torna um imóvel da banca muito atrativo é que muitas vezes ele é vendido a preços mais baixos do que os praticados no mercado, ou então com condições exclusivas difíceis de igualar. (Ex: financiamento até 100%, spread mais competitivo ou isenção ou redução de comissões bancárias iniciais – comissão de avaliação, comissão de dossier, entre outros).

E esse é o principal benefício de comprar um imóvel da banca: pode adquirir uma habitação que, de outra forma, estaria fora da sua capacidade financeira.

É um processo muito diferente de comprar uma casa normal?

Embora certamente existam riscos que acompanham a compra de um imóvel da banca, o processo em si não é muito mais complicado do que a experiência típica da compra de casa.

Feito de forma correta e com o acompanhamento de quem sabe, este processo pode dar-lhe acesso à aquisição do imóvel com que sempre sonhou, a um preço que nunca julgou possível.

O processo de compra de um imóvel executado pelo banco

Pode ser intimidante a ideia de comprar uma casa neste estágio.

Mas o processo em si não é muito diferente da forma tradicional de comprar uma casa. A compra de uma habitação fruto de uma execução bancária requer pesquisa adicional e o apoio experiente de um consultor(a) imobiliário(a) habituado(a) às regras processuais próprias deste tipo de transação.

Aqui, então, estão os passos que precisa tomar para comprar com sucesso um imóvel da banca:

1. Pesquise os diferentes métodos e casas disponíveis

Como acontece com qualquer grande compra, o primeiro passo na compra de um imóvel da banca é a pesquisa.

Isso porque existem várias maneiras diferentes de comprar um imóvel da banca, o processo varia de banco para banco, e o melhor método para si pode variar de acordo com as suas circunstâncias.

Aqui estão os caminhos de compra mais comuns a serem considerados.

 

Comprar diretamente do proprietário

Um processo de compra de uma casa em pré-execução é geralmente uma excelente oportunidade de negócio!

Isto pode ocorrer quando o proprietário ainda possui a propriedade, mas sabe que há uma probabilidade elevada de execução bancária.

Por norma, nenhum proprietário quer avançar para um processo de penhora. Inicialmente, irá tentar vender a sua casa antes que a execução da hipoteca avance, pois encontrar um potencial comprador pode ser uma forma de ter uma avaliação mais justa do imóvel.

 

Qual é o problema deste tipo de venda?

Numa venda em pré-penhora, pode acontecer que os proprietários tenham de obter permissão dos bancos para vender as suas habitações por valores inferiores ao que está em dívida nas suas hipotecas.

Ainda assim, esta opção é bem aceite pelos proprietários porque a alternativa é permitir que a hipoteca seja executada e nalguns bancos isso significa vender o imóvel através de um leilão, o que pode implicar a avaliação do imóvel por um valor bem abaixo do mercado.

 

Exemplificando: Se os proprietários devem 200.000€ de hipoteca, eles ainda podem tentar vender a casa por 170.000€, mesmo que essa venda os deixe com 30.000€ a menos daquilo que é necessário para pagar todo o empréstimo hipotecário.

 

Em algumas destas vendas em pré-penhora, o banco dos proprietários concorda em aceitar essa perda (por vezes compensando com um crédito pessoal) e dessa forma pelo menos obtêm valor imediato líquido pela casa vendida e liberta esses valores dos números de créditos mal parados da sua contabilidade.

 

O objetivo para os proprietários é venderem as suas casas a um preço baixo o suficiente para garantir uma venda rápida antes que eles se atrasem nas suas responsabilidades mensais. Comprar nesta fase pode ser difícil, no entanto mesmo que os vendedores concordem com sua oferta, o banco ou credor deles pode rejeitá-la se for muito baixa.

Por outro lado, ao pretender comprar um imóvel nestas condições convém que seja acompanhado por um consultor(a) imobiliário/(a) experiente para o salvaguardar de eventuais penhoras existentes sobre o imóvel.

 

Compra num leilão

A maneira tradicional de comprar uma casa com origem numa execução bancária é num leilão de imóveis. Num leilão, os curadores terceirizados realizam a venda de casas das quais os bancos ou credores se apropriaram depois que os proprietários originais deixaram de pagar os seus empréstimos hipotecários.

Os compradores podem comprar uma casa rapidamente (e muitas vezes por um preço baixo) num leilão. Mas também há obstáculos. Um exemplo é que num leilão normalmente exige-se que os compradores tenham 100% do valor em capitais próprios.            

 

Há também muitos riscos:

  • Uma casa comprada num leilão pode ter uma penhora sobre o seu registro predial, especialmente se os ex-proprietários pararam de pagar impostos sobre a sua propriedade.
  • Uma casa adquirida num leilão pode exigir reparações dispendiosas. O fecho de venda é feito ainda antes do comprador visitar previamente o imóvel, sob pena deste poder estar a necessitar de remodelação profunda.
  • Pode não ter a oportunidade de solicitar uma avaliação da casa. A vantagem de uma avaliação, é que um avaliador imobiliário determina quanto vale uma casa no mercado imobiliário atual. Sem uma avaliação, corre o risco de pagar muito por uma casa, mesmo que a compre num leilão.

Compra direta ao banco

Outra possibilidade, é poder comprar um imóvel diretamente a um banco ou a um fundo de investimento imobiliário.

Muitas são as famílias que conseguiram concretizar o seu sonho de ter o seu próprio imóvel e para tal recorreram à aquisição de um imóvel da banca.

No passado, esses imóveis pertenceram a outros proprietários e por falta de pagamento de suas responsabilidades os imóveis foram transmitidos para propriedade do banco.

Por norma esses imóveis ficam livres de pessoas, bens, ónus ou encargos, no entanto é preciso ter cautela. Alguns desses imóveis possuem partes indivisas ou parcialmente retidos.

Ou seja, são imóveis cujos proprietários são o banco numa determinada % e paralelamente existem outros proprietários e que muitas das vezes ainda habitam no imóvel. Nestes casos, ao comprar um imóvel nestas condições ou terá de proceder a um pedido de despejo com ordem judicial ou negociar um determinado valor para a saída da(s) pessoa(s) do imóvel.

Na maioria das vezes os bancos recorrem a consultores imobiliários ou a agências imobiliárias para promoverem estes imóveis junto do mercado local.

 

Nota: tenha especial cuidado ao comprar uma casa da banca. Pode ficar tentado(a) a comprar um imóvel por um preço que está demasiado perto do limite do seu orçamento.

 

O problema com isso, é que o imóvel da banca pode exigir remodelações dispendiosas para tornar o imóvel habitável. Se comprou um imóvel no limite do seu orçamento, pode não ter dinheiro suficiente para pagar os reparos necessários.

Caso tenha dúvidas de qual é o limite de financiamento que poderá suportar poderá experimentar o simulador no portal bancário do Banco de Portugal. (ou entre em contacto comigo) Estas são informações que precisa para tomar a decisão de compra certa.

 

2 – Contrate um consultor imobiliário experiente

Se optar pela compra de um imóvel da banca, precisará encontrar um consultor(a) imobiliário(a) experiente que tenha acesso a um serviço de listagem múltipla local e que domine e seja conhecedor do mercado local.

 

Este consultor(a) imobiliário(a) pode ajudá-lo(a) a determinar quando um imóvel da banca está a um preço competitivo no mercado ou alertá-lo se o preço pedido é muito alto para o risco envolvido. Para o efeito poderá ser facultado gratuitamente um estudo de mercado com uma análise comparativa de mercado que irá auxiliar na decisão a tomar.

Por outro lado, um consultor(a) imobiliário(a) também pode ajudá-lo(a) a encontrar outros imóveis com características semelhantes que de outra forma não teria conhecimento.

Além disso, um bom consultor(a) imobiliário(a) pode discutir os desafios que pode encontrar com um imóvel da banca. Tenha em mente que cada país tem leis e regulamentos exclusivos sobre execuções hipotecárias. É importante trabalhar com um especialista que entenda essas leis.

 

3. Trate primeiro da pré-aprovação do seu crédito imobiliário

Solicitar uma pré-aprovação bancária é um passo muito importante e uma estratégia muito inteligente, independentemente do tipo de imóvel que compra.

No processo de pré-aprovação, qualquer banco avaliará a sua situação financeira e verificará quais são os seus limites de prestação e montante máximo de financiamento sem nenhum custo. O banco determinará então qual o limite máximo de financiamento pode aprovar em cada caso particular.

Depois de receber a resposta do banco ao seu pedido de pré-aprovação, saberá exatamente quanto pode gastar na aquisição de um imóvel.

Exemplificando, se o banco aprovar um financiamento de 150.000 Eur, não faz qualquer sentido estar a procurar imóveis de 250.000 eur se não tiver o valor remanescente em capitais próprios.

 

Por outro lado, ter uma pré-aprovação também o(a) torna um(a) comprador(a) atraente. Os vendedores (ou seja, bancos ou fundos de investimento imobiliário) preferem trabalhar com compradores que já sabem que podem se qualificar para um financiamento.

A pré-aprovação de crédito bancário fará toda a diferença se existir mais do que um interessado para o mesmo imóvel.

Uma estratégia inteligente é contratar gratuitamente os serviços de um intermediário de crédito certificado pelo Banco de Portugal, para que este o(a) possa ajudá-lo (a)  procurar a melhor solução juntos dos principais bancos. Não trabalhe simplesmente com o primeito banco que encontrar ou só porque já é cliente de um determinado banco há muitos anos.

Por vezes existem surpresas!

Esta escolha, irá permitir que encontre a melhor solução de financiamento para concretizar o seu sonho e ao melhor preço.

 

Se tiver uma pré-aprovação de financiamento no banco A e quiser comprar um imóvel do banco B, o banco B pode querer que contraia financiamento por meio deles. Isso acontece, muitas das vezes porque desejam confirmar a sua elegibilidade. No entanto não é obrigado (a) a contratar com o banco proprietário do imóvel. Será uma decisão que terá de ser ponderada e decidida por si perante todos os fatos.

Na sequência da sua pré-aprovação bancária e após ter escolhido o imóvel ideal não estranhe se o banco solicitar documentação adicional para conceder a aprovação total e final. O banco vai querer ter a certeza que nada mudou na sua situação financeira desde que lhe foi dada a pré-aprovação.

 

4. Faça uma oferta de compra competitiva

Se a casa estiver em pré-execução, seu consultor(a) imobiliário(a) precisará apresentar a oferta ao proprietário que atualmente possui a casa.

 

Se estiver interessado por uma casa penhorada que será leiloada, precisará entrar em contato com o agente de execução ou advogado que está executando o leilão para fazer perguntas sobre a casa antes do leilão. Por outro lado, deverá ter cuidado especial em tomar conhecimento de todas as regras do regulamento dos leilões previamente.

 

Poderá ficar tentado a fazer uma oferta baixa numa casa penhorada ou sobre um imóvel da banca. É verdade que as casas penhoradas e os imóveis da banca por norma são vendidos por menos do que as casas tradicionais. Mas se fizer uma oferta muito abaixo do valor de mercado, os vendedores (sejam eles o Estado, um Banco ou um Credor) podem rejeitá-la ou outro potencial comprador ganhar por ter dado uma oferta superior.

 

É importante, então, trabalhar com o(a) seu/sua consultor(a) imobiliário(a) para fazer uma oferta competitiva. O(a) consultor(a) imobiliário(a) irá aconselhá-lo(a) sobre qual deve ser esse valor.

 

Ao efetuar uma proposta de compra a um imóvel da banca, deverá incluir uma condição de inspeção prévia ao imóvel antes de concretizar a compra. O mesmo já não acontece se estiver a comprar um imóvel num leilão. Essa condição diz que a venda da casa não pode ser finalizada até que faça uma inspeção ao imóvel.

 

5. Faça uma inspeção ao imóvel

Mais uma vez, tenha em mente que está a comprar um imóvel da banca. Isso significa que ninguém do lado da venda (quer esteja a comprar a um Banco, Credor ou Estado) pagará pelos reparos necessários. Esses reparos são da sua responsabilidade.

 

Por isso, é muito importante que proceda à inspeção do imóvel como parte do seu processo de oferta. E se na inspeção que fizer ao imóvel, descobrir muitos problemas ou problemas que custam muito para consertar, pode solicitar desistência da compra do imóvel.

 

Isso significa, que na maior parte das vezes existe a oportunidade de solicitar uma inspeção residencial depois que a sua oferta for aceite, mas antes do fecho da proposta de venda. Deverá levar consigo um profissional qualificado e que o(a) ajude a identificar possíveis evidências de perigo (canalização, eletricidade, fundações, telhado entre outros.)

 

Após essa inspeção, receberá um relatório escrito detalhado com todas as considerações técnicas. Com este relatório poderá alegar não ter condições para avançar com o negócio.

Independentemente do que foi identificado no relatório de inspeção este tipo de imóveis têm pouca ou nenhuma margem de negociação.

Será importante também identificar é há quanto tempo o imóvel está desocupado, assim irá dar uma ideia melhor do estado atual do imóvel.

Outro pormenor importante é verificar junto da Câmara local se há alguma licença de construção aberta e em que estado se encontra.

 

Nos leilões, o processo de compra de uma casa é muito diferente porque não terá a oportunidade de agendar uma inspeção residencial. Aliás muitas vezes nem terá a oportunidade de entrar em casa antes da compra.

 

Isso torna a compra de um imóvel por meio do processo de leilão particularmente arriscada. É verdade que os preços podem ser mais baixos, mas sem uma inspeção residencial, não saberá quais problemas que vai herdar com a compra do imóvel.

 

Conclusão: considere comprar um imóvel da banca ou leilão apenas se está preparado(a)!

 

Se sonhou em mudar para a sua casa própria, mas o seu orçamento está apertado, comprar um imóvel da banca pode ser a escolha certa para si. É possível encontrar imóveis da banca que estão a ser transacionadas a preços abaixo do mercado.

 

Mais uma vez, não se apresse nessa decisão. É melhor trabalhar com um(a) consultor(a) imobiliário(a) que possa explicar os prós e os contras de comprar um imóvel da banca na sua região. E antes de fazer uma oferta, esteja ciente do risco adicional que pode estar a assumir.

 

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perguntas frequentes

Perguntas Frequentes sobre Imóveis da Banca

Na Remax trabalho praticamente com todos os bancos que operam em mercado nacional.

A melhor maneira de iniciar um processo de compra de um imóvel da banca é por me contactar e explicar de forma clara as suas necessidades e eventuais restrições que tenha. 

Sim, ajudamos! A Remax tem acordo com a Maxfinance (do mesmo grupo), que dá apoio na obtenção de créditos imobiliários com as melhores condições de mercado, porque não se limita a apenas 1 ou 2 bancos, mas tem acordos com todos.

Um banco tem todo o tipo de imóveis, desde moradias, apartamentos e quintas, até terrenos para investimento, espaços comerciais e muito mais, como consequência da execução de hipotecas bancárias do seu portfólio de créditos.

Sim, é possível. Por vezes os bancos disponibilizam este tipo de imóveis, apesar de ser mais incomum.

Sim pode. Eu trabalho na imobiliária Remax Bay no Seixal e estamos sempre à procura de comerciais capazes e de confiança. Para saber mais, fale comigo.

Avalie bem a sua capacidade de crédito e em paralelo faça um levantamento das suas necessidades. Escolha o tipo de imóvel que deseja adquirir e até que valor está disposto a investir de forma segura.

Os valores diferem de acordo com o tipo de serviço, propósito e tipo de imóvel. Para informações mais precisas, por favor entre em contacto comigo pelos contatos disponibilizados abaixo.